이번시간에는 주유소 매매를 통한 방법으로 접근해보는 창업에 대한 이야기
저번시간에 직접땅에 신규로 건설을 해서 창업을 하는 방법을 간단히 소개했다.
이번에는 좀더 쉬운 방법(?) 사람마다 다르겠지만 본인은 이 방법이 더 편안하고 안정적이라고
생각한다.
먼저 매입을 통한 방법에는 경매를 통한 방법과 부동산에 나온 매물을 선택하는 방법으로 크게 나눌수 있다.
가장 일반적인 방법이다.
경매를 통한 방법은 일단은 넘어간다. 경매를 통한 매입을 하여 직접경영하는 분을 한번도 볼수가 없었다.
대부분 부동산 가치만을 생각해서 부동산 수익을 창출하려는 분들이 대부분.
그럼 일반적인 부동산 시장에 나온 매물을 통한 방법
시장(부동산)에는 무수히 많은 종류의 부동산이 있다.
그중에 우리는 주유소또는 충전소를 알아보는중이다.
시장에 나온 주유소 선택의 중점
(초보자분들을 위한 가이드 입니다.)
1. 주유소 부동산의 가치기준을 투명하게 해석해야한다.
대부분의 매물주유소들은 자신들의 가치를 높이기 위해서 판매량/수익성을 과대 포장 또는 홍보하는 경향이 매우 강하다.
이러한 포장지에 속아서 후회하는 일이 없어야 한다.
왜? 주유소가 매물로 시장에 등장했는지 히스토리를 알아야한다. 직접 주변인들에게 물어보는 것도 좋다.
또한 포스시스템(판매/재고/인사 관리하는 프로그램)이 있는 곳이면 데이타를 직접눈으로보는 것도 좋다.
이러한 시스템이 없으면 마지막으로 신고한 부가세 신고금액 또는 관련서류를 요청하는 당당함.
이러한 것도 없다면 스파이 작전으로 주유소에 직접가서 필드에서 주유하는 사원들에게 캔커피(뇌물)로 직접물어본다.
2. 땅에 투자한다.
주유소라는 건축물이 있지만 100년동안 주유소만 하는 곳은 절대아니다. 주유소의 입지를 잘 확인해야한다.
순수 땅의 가치를 확인한다. 특별한 경우 주유소를 할수 없을때 또는 가까운 미래에 처분할것까지 생각을 해서
건축물(주유소)를 제외한 순수한 땅의 가치를 꼼꼼히 체크한다.
3. 생활기록부(?)
처음에 설명한 주유소의 판매에 대한 이력사항을 체크 한후에 더불어서 체크해야 하는것이 있다 그것은 주유소의
생활기록부 =즉 이전에 어떤 주유소로 운영이 되었는지 주변에서 어떤 평가를 받아왔는지 확인해야한다.
어떻게 보면 판매와 바로 직접적인 영향을 미치는 보이지 않는 변수가 될수 있으니 잘 검토해야 한다.
4. 시청
검토하고 있는 주유소의 행정상의 시청/구청/군청 등에 방문한다. 왜??? 도시계획에 관한 정보를 열람또는 확인할수가 있다.
요즘은 인터넷이 발달하여 손쉽게 가정에서 확인을 할수 있지만 직접가서 담당자에게 물어보고 확인하고 또한 전화나인터넷으로
알수 없는 유용한 (?) 정보까지 얻을수 있다. 반드시 확인해야 한다. 주유소 앞 도로가 갑작스럽게 구도로가 될수도 있다.
5. 시동한번 걸어봐야죠.
겉은 멀쩡한 중고차가 구입한지 한달도 돼지않아서 말썽이 나면..얼마나 짜쯩이 날까요? 마찬가지입니다.
주유소는 눈에 보이는 시설물외에 중요한 눈으로 금방확인안되는 각종 배관/지하탱크저장시설/토양의 오염도 등등이
숨어 있습니다. 이러한 부분의 검증-> 계약서 상의 명시 또는 철저한 검사
6. 거품은 예쁘지만 가치는 없습니다.
주유소의 거품논란은 어제,오늘의 이야기 만은 아닙니다.
물론 가치가 있는 곳은 충분한 값을 치루어야 하지만 초보자들이 눈으로 판단하기에는 무리가 있습니다.
이럴때는 반드시 주유소전문 컨설팅을 하는곳에 자문을 구해야 합니다.
일반적인 부동산으로 해석하기에는 상당히 무리가 있는 특수부동산 개념으로 접근해야 합니다.
친척중에 부동산하는 분이 있다고 그분에게 자문을 구하지 마세요. 반드시 전문가(주유소 부동산 전문가)와 상의를 해야합니다.
거품을 사라지게 해줍니다. 올바른 해석을 해줍니다.
7. 이미지 트레이닝
관심주유소를 매입해서 운영한다는 가정을 하고 예측시스템을 만들어서 혼자 가상의 운영을 해보는 시간을 마련한다.
배달거래처를 만들고 판매량의 조절과 스스로 만든 운영메뉴얼을 작성하고 며칠동안 가상의 운영을 해보면서
미흡하거나 부족한 부분 등을 메모하고 고쳐야 할 부분을 전문가와 상담을 통해 보안을 해놓는다.
실질운영과는 다소 다른 부분이 발생을 하겠지만 상당한 시간적인 부분을 줄일수 있다.
8. 계약서
모든 부분을 체크한후에 선택을 하였다면 계약서를 작성해야한다.
일반적인 부동산 거래의 계약서 와 주유소의 특수한 관계를 입증하는 계약서를 작성하고
추가적으로 발생이 우려되는 부분을 반드시 항목을 만들어서 계약서를 작성한다.
매입과 동시에 운영을 한다는 것은 다소 시간적 여유가 있어야한다.
각종 허가사항을 득하기 위해서는 평균1달정도의 시간적 여유가 있어야 하기에
이부분에 대한 계획표를 꼼꼼히 만들어서 계약서를 작성하고 잔금 및 계약을 완료할 시점을 정하는 것이 좋다.
이상으로 일반적인 주유소 매입에 관한 체크해야 할부분에 대해서 간략하게 설명을 마치면서
다시한번 강조하지만 이러한 부분들은 가장 일반적인 사항이다 . 이외에도 세밀하게 관찰하고 체크해야 할것들이상당히 많다.
여기에서 거론된것들은 그저 한번 정도 알고서 시작해야 하는 것들만을 설명한것
어떤이는 석유매장량의 한계점 다시말해서 피크오일이 앞으로 40~50년 정도가 한계라고 말하고 있다.
물론 정확한 데이타는 없다. 학자들의 이견이 분분해서 정혹하지는 않지만 석유는 유한자원이라는 것이다.
이러한 것을 생각해 본다면 앞으로 주유소 사업의 매력은 그렇게 크지 않다고 생각하겠지만
역설하면 하루라도 빨리 시장에 진입해서 영업을 시작하는 것이 좋다는 뜻이 된다.
주관적인 내용이 대부분입니다. 참고만 하세요.
다음에는 임대에 관한 생각에 대해서 ...
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