포케입니다.
이번에는 주유소 창업중 임대주유소에 대하여 몇가지 알아봅니다.
주유소를 한번이라도 생각해보신분이라면 임대주유소에 대해서도
여러가지 알아보고 생각해 보았을것 같습니다.
여기에는 포케의 일반적이고 주관적인 내용이 상당히 포함되어 있습니다.
참고용으로만 활용하세요.
저번시간에 매입을 통한 주유소 사업에 대해서 알아보았는데요.
임대주유소 또한 매입주유소의 일반적인 사항과 특별히 다른것이 없습니다.
다만 임대는 계약된 기간동안 운영을 하기때문에
매입과는 또다른 부분에 대해서 신경을 써야합니다.
특히나 중요한것이 시간과의 싸움입니다.
임대의 특징이 한정된 시간이 주어지기 때문이죠.
통상적으로 장기/단기 계약기 시장에서 활용됩니다.
장기는 5년정도 임대계약을 말하며
단기는 1년에서~3년정도 입니다.
장/단기의 장점및 단점은 시간의 연장으로 해석하시면 됩니다.
일단은 임대 주유소의 장점부터 설명하겠습니다.
1. 가장중요한 초기자본금이 가장 적게 설정할수 있다는것입니다.
동일한 지역의 주유소의 경우입니다.
계약기간/임대보증금에 따라서 월임대료가 차등 적용되는경우가 대부분이지만
매입주유소와 마찬가지로 상당의 주유소가 거품이 있는 실정입니다.
이 부분에 대해서는 저번시간에 말씀드렸는 부분을 체크하시면 됩니다.
2. 투자의 리스크를 최소화 할수 있다.
다시말해서 밑져야 본전이다. 이런말이 있죠. 주유소는 상당한 메리트가 있는 사업이죠.
솔직히 요즘은 예전과 같이 막대한 마진을 보는것이 쉽지가 않지만 그만큼 경쟁이 심해졌다.
역설하면 돈이 되기때문에 투자금이 몰리는 업종이죠.
3. 현금회전율
주유소는 현금의 회전율이 상당히 좋습니다. 농담삼아 사채(돈놀이)와 같은 등급으로 이야기합니다.
그만큼 현금의 회전주기가 빠르고 안전하다는 뜻입니다.
4. 마이너리그
미국야구의 메이져리그로 승격되기전에 신인또는 후보선수들이 경기하는 리그중에 마이너리그와 유사하다고 생각하시면 됩니다.
그렇다고 매입주유소와 벌어들이는 마진의 격이 틀린것은 절대아닙니다.
여기서 마이너리그라고 한단계 다운해서 표현하는것은 운영노하우와 다양한 직접경험을 할수있는 최적의 환경을 말하는것입니다.
5.분산투자
매입을 위한자금을 매입주유소로 올인하는 투자기법과는 반대로 같은 금액으로 임대주유소를 몇개 나누어서 운영하는 방법으로
리스크의 최소화와 운영밸런스를 조절할수 있는 기능을 가진 투자방법이 가능합니다.
6. 불투명한 미래의보장
정부의 정권이 바뀌면 늘 입버릇처럼하는 말. 부동산 법이 어떻게 변화할지 경제가 어떻게 흘러갈지 막연한 고민에서 벗어날수 있습니다.
즉 매입의 체크사황중에 시청을 방문하는 목적과 비슷합니다. 각종 관련법규와 규제등에서 임대주유소는 상당히 편안하게 운영할수 있는
보장성이 되어있습니다.
이밖에도 상당의 장점이 있지만 통상적인 장점만을 설명했습니다.
단점으로 생각해야 하는것들
1. 영업권 보장
임대주유소를 시작함과 동시에 영업권에 대한 보장이 상당히 힘듭니다. 즉 계약기간 만료후에
타지역으로의 이동시현 주유소에서의 영업권에 대한 인센티브가 요즘은 거의 없어졌습니다.
불과 얼마전까지만 해도 영업권에 대한 권리금 형식의인센티브가 있었는데 유명무실해졌습니다.
즉 주유소는 거리감 제한이 있는 영업권이 있기에 사실상 타 지역으로 이전하게 되면
거의 영업권에 대한 생각을 포기해야 합니다.
2. 미숙한 계약
대부분의 임대주유소를 계약시 이부분을 등한시 하는 분들이 계신데 잘못하면 골치가 상당히 아픕니다.
즉 일반주택의 전세권 설정에 해당하는 부분입니다.
계약서만 을 주고 받지 마시고 반드시 임대보증금에 대한 등기(설정)를 요구하셔야 합니다.
주유소는 보이지 않는 부분에 대해서 각종 담보설정과 계약성의 복잡함이 항상 존재합니다.
확실히 한다고 해도 당하는(?) 경우가 발생합니다.
전문가의 도움으로 반드시 계약하시길 권합니다.
3. 오늘의 아군이 적이된다.
임대주유소는 직설적으로 표현해서 내것이 아닌 남의것을 잠시 빌려서 이윤을 얻은 행동입니다.
다시 말해서 임차인의 입장에서는 항상 불안감이 있는것이 사실입니다.
임대인 과 임차인의 관계가 친밀하고 돈돈해야지만이 편안한 운영이 가능합니다.
솔직히 건물주라고 감줘? 배줘? 내정간섭을 하는 이가 있으니 반드시 건물주의 성격파악은 기본입니다.
단점은 여기서 줄입니다.
왜? 포케는 석유사업을 권하는 입장입니다.
또한 모든 것에는 장/단점이 있습니다.
그것을 어떻게 극복하느냐게 중요한것이지 문제점을 나열하고 나쁘나고 표혀나고 싶지는 않습니다.
이상..창업주유소 임대편에 대한 포케의 주관적이고 일반적인 것들을 설명했습니다.
좀더 세밀하고 집중적으로 설명하자면 끝도 없습니다.
여기에서 이만 줄입니다.
참고만 하시구요,
다음시간에는 운영에 운영편-1부를 준비하겠습니다.
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